私が空室対策を行う際に、まず最初に行うのが家賃査定です。
一般的な査定方法としては、査定対象物件の周りで、間取りや築年数などを考慮し、似通った物件を3物件ピックアップします。そして家賃査定を行う物件と比較対象の物件の設備の内容などを価格調整し、エリア平均㎡単価を導き出した後、同条件の場合の家賃を算出します。すると対象物件が市場と乖離しているかどうかが簡単にわかります。これはコンペア式という査定方法です。

コンペア式に関して詳しく記載している記事がこちらにありますので参考にしてください
https://owners-age.com/blog/yattemita_20170809-single

細かくやると40分以上かかります。
最近はこの作業をAIで行っております。AIで行うとこれら作業が5分程度で算出されます。
なおかつ比較する対象が、3件ではなく、近隣100件くらいの物件の平均を調べてくれますので、より現実に即した査定となります。

周りの物件と比較して高い場合が単純に入居が決まりにくい物件の1番の理由の一つと考えるわけです。
入居が決まりにくい理由というのは当然物件によって違いますし、現地に原因があることも多くあります。しかしながら数多くの空室を満室にしていっている現場からの意見を言わせていただくと、それら無限に存在する決まらない理由を探すよりもまずはこの家賃査定を行うことが最も有効な満室への近道です。エリアの中で家賃の上限を狙う戦略は、非常にレベル高い賃貸経営、先端の設備を取り入れる先見性などが求められます。まずは家賃を適正にしてそれから現地の問題点を改善するというのが空室対策の王道となるでしょう。

私見では、最もお客様が多く存在する、家賃層に対して割安感のある家賃設定で戦うのが最も経費が掛からない戦略であると考えております。アッパーの家賃で戦うと、空室期間が長くなったり、入居付けをするためにかける販促費がかさんだりします。

賃貸経営は家主様の考えが色濃く結果に出てきます。なんとなく「このくらいはほしいなあ」という供給側の希望ではなく「どのくらいの家賃が求められているか」という市場が求めるものを知るということを「家賃査定」をすることから始めていただければ幸いです。