こんにちは🌞山内です。

私はつばめ不動産に入社するまでは全く不動産業界と違うところで働いていました。

その為、業界で当たり前に使う言葉もなじみがありませんでした。

そこで、業界でよく使う、特に物件巡回をして、家主さんへ報告する際に使用頻度の高い用語について解説していきたいと思います。

今回解説する用語は「チョーキング」についてです。

チョーキングとは？

チョーキング現象とは、建物の外壁塗装が劣化し、白い粉状の物質が表面に現れる現象です。手で触って、この粉が簡単に取れ、塗装が劣化していることが確認できます。現象は、塗膜が風雨や紫外線によって分解され、顔料が表面に浮き出ることによって発生します

賃貸物件において、この現象が見られると、外観の美観を損なうことになり、物件全体のイメージダウンに繋がるだけでなく、防水性や耐久性の低下によって建物自体に被害が生じる可能性があります。

チョーキングの原因

チョーキング現象の主な原因は塗料の劣化です。 外壁塗料は日々、紫外線、雨、風などの自然要素にさらされており、これらが徐々に塗膜を弱めていきます。日光の当たりやすい南側や西側の壁では劣化が早まる傾向があります。また、塗料の種類や塗装の技術、外壁の素材などもチョーキング現象の発生に影響します。

安価な塗料は耐久性が低いため、経年劣化が早くなり、チョーキング現象が発生しやすくなります。長期的な物件の管理を考えられている場合は、質の高い塗料を使用することが推奨されます。

私にご相談いただけましたら、家主さまの意向に沿ったご提案をさせていただきます。

チョーキングが物件に与える影響

チョーキング現象が発生すると、最初に影響を受けるのは外壁の見た目です。 外観がくすんで見えることで、入居者や注目客に対して物件の印象が悪くなります。 美観の低下は、賃貸物件の価値にも影響を与え、空室リスクが増大することも少なくありません。

さらに、チョーキング現象を放置すると、塗膜の劣化が進行し、防水性を損なう恐れがあります。特に、湿気がこもりやすい部分ではカビが発生し、建物全体の耐久性が下がる可能性があります。

場合によっては鉄部等の腐食に繋がる為、塗装工事をするための目安となります。

チョーキングへの予防と対策

チョーキング現象を防ぐためには、定期的な外壁塗装のメンテナンスが必要です。 外壁塗装の耐用年数は一般的に10年程度ですが、物件の立地や気候条件により異なるため、定期的な点検を行い、劣化のサインを見落とさないことが重要です。

特にチョーキング現象が見られた場合は、早めの再塗装を検討すべきです。 再塗装を行う際には、耐候性の高い塗料を使用することで、次回のメンテナンスまでの期間を延ばすことができます。シリコン系の塗料は、初期コストはかかりますが、長期的な耐久性が高く、再塗装の頻度を減らすことができるため、長い目で見れば費用対効果が高くなります。

また、信頼できる業者さんに依頼して、しっかりとした塗装を行ってもらうことも大切です。 塗装の技術や使う材料が正しくないと、塗膜が十分に機能せず、またチョーキング現象が初期に発生してしまう可能性があります。

弊社も管理物件にて施工の事例が増えてきました。経験をもとに最適な提案をさせていただきます。

賃貸物件の価値を維持するために

賃貸物件の外観やメンテナンス状況は、入居者の満足度や空室リスクに直接影響します。チョーキングが発生している物件は、入居者さまに対して「この物件はメンテナンスが不十分だと」判断されて、入居者さまが離れてしまうリスクが生じる可能性があり、空室期間が長くなる可能性があります。

そのため、定期的なメンテナンスと適切な対応が、物件の価値を高めて、安定した収益を得る為には必要です。外壁だけでなく、建物全体の状態を常に把握し、適切なタイミングで修繕や改善を行うことが、物件の長期的な利益につながります。

ご興味がありましたら、弊社のエリア担当や私山内までお気軽にご相談ください。

まとめ

チョーキングは、物件の外壁塗装が劣化することで発生する問題です。見た目だけでなく、防水性や耐久性にも影響を考慮するため、早めの対処が必要です。メンテナンスを行い、物件の外観と機能改善を行うことで、入居者さまの満足度を高め、空室リスクを軽減させることが可能です。 長期的な視点で物件を管理し、適切な塗料や技術を用いた修繕を行うことが、安定した収益を確保するための鍵となります。