毎度お世話になります。空室対策課虫明です。
年々早まる繁忙期ですが今年は12月から申し込みが増えてくると考えております。
今回はこれから訪れる繁忙期の準備についてお話しさせていただきます。

まず最初に必要なのは繁忙期に入ってすぐに決まる部屋に作り上げるということです。
年々繁忙期の期間は短くなっています。入居希望のお客様の絶対数が減ってきており
昔のように物件の奪い合いのような状況にはなかなかなりません。
過去に繁忙期まで我慢して待てば入居が決まった経験がある家主様はまずはこの
「なんとなく」や「運」で入居が決まるという考えを捨て去らなければなりません。

いまや賃貸住宅も世の中にあふれる商材と変わらない商品です。
商品はより品質の高いもので安いものが求められます。
そして同じ品質のものであれば安いものから売れてゆくというセオリーがあります。
自分が買う側なら当たり前に思うこのセオリーも売る側になると「なんとなく」や「運」の考えが入ってきてしまいます。

リフォームに●●円かかったからこれくらい家賃をもらわないと割に合わないという言葉はよく聞きます。この考え方はプロダクトアウト
（プロダクトアウトとは、商品開発や生産、販売活動を行う上で、買い手（顧客）のニーズよりも企業側の理論を優先させることである。 「作り手がいいと思うものを作る」「作ったものを売る」という考え方。）
と言って大きな資本力がある会社などが広告宣伝費を焚いてはじめて成功させられるお金がかかる方法になります。
通常の家主様であればできるだけコストをかけず売るマーケットイン
（マーケットインとは、顧客のニーズを把握し、そのニーズに合った製品やサービスを開発・販売する考え方です。）
で勝負するべきです。

少し小難しく話しましたが、要するに自分の物件の周りの物件を調べてその中で一番良い品質を目指しながら、一番安い価格設定をするということです。（周りの物件の定義としては半径800ｍくらいではないかと思います。車を利用する商圏では2㎞くらいでしょう。）外観は経年とともににどうしても価値が落ちてゆきますので、自分のエリアの中で努力なしに一番を貫くことはできません。それではどのように戦うのが良いのでしょうか？私の持論では入居が決まりにくくなったら（築20年くらいから）エリア平均単価より少し低い家賃帯を維持しながら満室を継続し、新しい人気設備を新築物件の動向を見ながら合わせてゆくことだと思っています。例えば何年も前から変わらない人気設備としてTVモニターホン・無料WIFIのようなものはオートロック設備を導入するよりも安い費用で導入が可能です。このような時代に求められる設備を費用対効果を見ながら、後付けで補完しながし、少し安い家賃を意識してゆくとよいと思います。

工事が繁忙期に間に合わない場合はその分の価値を家賃から値引きして繁忙期に備えるとよいでしょう。
その際の基準になるのは競合の物件です。
競合の物件にTVモニターホンがついているのに自分の物件についていなければ家賃を1000円値引きする等の価格調整を行います。無料WIFIなら3000円です。

いかがでしょうか？
おそらくもうすでに知っているよという方も多いのではないでしょうか？
ほとんどの家主様が同じ状態で
同じことができなくて悩んでいらっしゃいます。
自分の判断が間違った方向にいかないように
強制的に管理会社を入れるというのも一つの方法です。
悩んだらお気軽にお問い合わせください。
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